城市更新的方式 一九图库(4)

但最新出让的3宗宅地，条件之严格此前罕见。其中地块首次采用“双限双竞”办法挂牌出让，限的是销售房价和成交地价，竞的是成交地价和人才住房面积。以龙华宅地为例，地块最高溢价率限制在30.23%、楼面价2.38万元/平方米——这甚至低于两年前龙光拿下龙华地王的单价2.51万元/平方米。

今年下半年的全国楼市可谓是跌宕起伏，一波未平一波又起，杭州并未加入国庆限购限贷的大军，反而特立独行，在限购限贷大势足月后，再掀楼市风波。这轮政策到底是补足了之前的调控力度，还是全国楼市即将再掀新一轮限购潮的风向标？周晨认为是前者。“杭州此次调控升级完全在意料之中，与此前20多个城市接二连三的‘政策轰炸’相比，杭州已经属于调控中的‘政策洼地’。”

先来回顾下杭州这两个月的楼市政策：

目前，市场人士对于最新地块出让规则的存在若干解读。首先，降低房地产市场杠杆已成为调控的重要手段。城市更新的方式

和土地招拍挂进行规定与限制不同，深圳目前在城市更新上逐步开始实行简政放权的调整，以期激发开发商的积极性。

如今，“双限”出让方式的探索已表明深圳稳定房价的决心，这进一步限制了开发商“高投入、高回报”的开发模式。且随着调控的持续及深化，如何调整策略将是摆在他们面前的一道难题。

同时出让条件要求，上述地块应按规定配建人才住房面积，其中龙华地块不少于3.18万平方米，大鹏地块不少于1.10万平方米，坪山地块不少于3万平方米；90平方米以下普通住房供应量占比不低于商品住房项目总供应的70%，商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修等。

改变的游戏规则

但对于开发商而言，在城市更新审批流程缩短后，它们仍要面临拆迁谈判等问题。实际上，近年来房价快速上涨一定程度上提高了原业主的预期，导致项目谈判进度较为缓慢。在种种因素下，截至2016年上半年，深圳城市更新实施率约为26%。

其次，此次出让土地很大程度上通过加大90平方米以下刚需户型的供应，且由于地块规定“销售后且小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让”，这基本抑制了投资客的投资、投机行为。数据显示，全市楼市投资购房比例最高曾达到30%。

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此外，不少购房者也对楼市接下来一段的走向有些迷茫。有专家认为，此次新政会将已经降温的杭州楼市快速地向更加理性的常态回归。但体现积极成效的同时，也需防止市场的大起大落。在周晨看来，这波调整期会比较长，“预计11月成交量环比10月将下跌约15%-20%，房价或将明年一季度末或二季度初有所降温。”

自10月4日出台“深八条”以来，深圳房地产市场温度迅速下降。据深圳中原统计，10月全市新房成交面积同比下降22.1%，且单月新房零批售，二手住宅成交面积则同比下降6.2%。规土委此前也表示，“深圳房价已有所回落”。