定增投资分析报告_投资分析报告_投资分析报告范文(6)

1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

业绩：2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。 万科营业收入达到1031.1亿元人民币，利润总额达到210亿元人民币。报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。 2012 年公司营业收入首次突

破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增 长 30.4%。

战略： 万科的长期发展战略是住宅产业化，包括装修房，工厂化和绿色建筑。国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，万科在行业内率先推行装修房战略，2012 年 公司装修房交付量超过 8 万套，是业内前所未有的规模。推广装修交付既顺 应了行业发展的趋势，也有助于提升净资产回报水平。

相对于传统的施工方式，工厂化在几个方面有突出的优势：首先，它有利于实现大规模开发下的房屋品 质控制；其次，工厂化的建造速度高于传统方式，有利于实现更快的周转；此外，工厂化施工远比传统 方式更环保。

低碳经济背景下，绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012 年，公司共 计完成 20 个绿色三星项目，总建筑面积为 166.6 万平方米；其中住宅项目的面积为 122 万平方米，占全 国绿色三星住宅面积的 44%。

经营策略：“一是，面向真实自住的需求，而不是面向投 资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周 转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与 自然、社会和谐共处的可持续发展。” 简单地说就是，“不囤地，不捂盘，不当地王，盖有人住的好房子”

管理：作为行业龙头，万科的管理是比较好的。 万科管理最大的特点就是：一切以实现工作目标为出发，实施标准化管理。万科比较成熟的管理模式有：1.流程管理。所有员工都有工作流程指导，工作起来得心应手。2.内部网系统，建成扁平化信息反馈体系，信息反馈迅速。3.SAP系统，SAP管理系统源自德国，其全称为“系统、应用与数据处理产品”。该系统集成了人事档案、薪金管理、培训管理、绩效考核等众多模块。 通过SAP系统，万科总部可对各地区任何人的人事档案进行即时查询，对人力资源进行即时管理，随时掌握各地动态，给万科总部对人力资源系统的集权式管理提供了支持，既保证了集权又保证了效率。

4.网络化审批系统，万科的网络化审批系统其实就是将传统的审批程序以网络形式进行，但是较之于传统的方法，效率更快，反馈更及时。内部审批系统是通过管理软件将审批流程进行标准格式化，依托万科的内部网进行签呈和报告的传递，审批效率大幅度提高。

结论： 万科集团成为中国唯一连续15年实现赢利的地产企业（算至2008年），与万科极有远见的战略和良好的管理是分不开的。万科立足于刚性需求，使万科顺利渡过08年金融危机，并且较少受国家房地产调控的负面影响。万科在行业里以快速周转闻名，同时投资风格谨慎，这使万科的财务风险得到了很好的控制。而良好的管理是万科发展的基础。可以预见，万科的总体上会平稳较快发展。