物业经营管理资格考试？物业经营管理案例？物业经营管理(2)

设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。随着社会经济的发展，越来越多的机构开始认识到，房地产作为一种重要的战略资源，其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境、降低房地产使用成本、保持房地产价值，配合机构发展战略的实现，均具有十分重要的意义。因此，各类机构对设施管理专业服务的需求日益增加。

(三)房地产资产管理

房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业服务企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业服务企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。

(四)房地产组合投资管理

房地产组合投资管理的视野更加广阔，包括理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现，实际上就是以物业业主的角色在工作。

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物业经营管理的原则

(1)有偿原则。物业经营管理的目的是为了增加物业管理企业的收入，增加积累。只有按商品经济价值规律办事，在经营过程中实行等价交换、有偿服务，才能达到上述目的。

(2)服务原则。尽管经营是为了增加企业收入，但始终不能忘记要寓经营于服务之中。综合经营服务是为了方便业主和非业主使用人工作、娱乐生活需要而开展的一系列服务性经营内容或项目．所以物业经营管理必须服从于物业的综合管理，为物业管理的主营业务服务。否则，不利于物业管理工作水平的提高，并将妨碍物业管理企业的长远发展。

(3)竞争原则。这一原则要求引进竞争机制，进行经营服务项目招标，即对所开设的经营服务项目，实行企业内部或公开招标，择优汰劣，以保证经营水平和服务质量，以及良好的经营效益。

(4)质量原则，物业经营管理教材。经营服务的质量关系到物业管理企业的经济效益，也影响着用户对此项服务以及企业的认同感。

(5)效益原则。根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。在价格不变的情况下，企业的获利也越大，竞争能力越强。尤其是在物业的综合管理经费吃紧的情况下，提高综合服务效益，更显现实与迫切。

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物业经营管理的类型

物业服务企业是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人，属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。

物业服务企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。也有少量房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。实践中，大量的物业经营管理企业还是以物I业服务企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。

物业服务企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。可以看出，作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。