今后走向 物业服务市场监管将走向何方

住建部取消物业服务企业资质核定

物业服务市场监管将走向何方

记者 刘亚杰 康长华

不久前，住房和城乡建设厅发布了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(以下简称《通知》)，明确今后将不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请。

也就是说，以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定，将被更加市场化的行业服务、信用评价体系等新机制取代。

后资质管理时代 市场监管或将起主导作用

《通知》明确，切实承担物业服务属地管理主体责任，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。县级以上房地产主管部门要会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作，充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。今后走向

业内人士认为，资质管理时代，对物业服务企业的监管，主要靠行业管理，即房地产行政主管部门是物业管理行业的行业主管部门;后资质管理时代，对物业服务企业的监管，要从行业管理向市场监管转变，具体而言，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变，这都要求对物业服务企业的监管，不仅仅是房地产主管部门一家的工作，而是由城市管理、民政、公安、价格等有关部门共同完成对物业服务企业的管理服务的监管工作。

“完善物业服务投诉平台，畅通投诉渠道，建立健全投诉反馈机制，明确受理、处理投诉的程序和要求，加强投诉反馈监督检查，及时解决群众有效投诉，预防化解物业服务矛盾纠纷。”

业内人士认为，本条是后资质管理时代，市场监管主体实现物业管理市场监管目标，化解物业管理矛盾纠纷的方式方法之一，体现了未来市场监管的方向。今后走向

项目管理、企业经营、行业发展 亟须明确责任边界

《通知》提出，“建立健全物业服务标准和服务规范，规范物业服务合同行为，明确物业服务企业责任边界，引导物业服务企业增强服务意识，创新服务理念，提升服务品质。”

业内人士表示，物业管理在中国经历了36年的发展，我们拥有了世界上最大的管理规模、最快的增长速度、最广的客户群体、最多的物业服务企业和最庞大的从业人员队伍，物业管理逐渐覆盖了不动产管理的所有领域，物业服务业成为现代服务业的重要组成部分。

物业管理行业在快速发展过程中，也面临着诸多问题，其中，水、电、气、热等专业经营单位、政府有关部门、建设单位、业主等主体之间激烈的矛盾突显。追根溯源，物业管理行业与相关主体的责任边界模糊不清，是诸多矛盾纠纷产生的主要原因之一;是物业管理行业发展的瓶颈。在未来的市场监管中，明确界定项目管理、企业经营和行业发展三个层面的责任边界，是物业管理各相关市场监管主体亟待解决的问题。

物业承接查验制度 有利于解决历史遗留问题

“进一步落实物业承接查验制度，指导监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作，厘清各方主体之间的权利义务关系，减少开发建设遗留问题，确保物业服务项目交接的平稳顺利。”

业内人士表示，《承接查验办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。

但是，我们也应当清醒地认识到，一方面，《承接查验办法》作为住建部出台的规范性文件，本身并不具有法律适用上的强制力，另一方面，实践中，建设单位往往会利用其市场优势地位，将原本由建设单位承担的法定责任转嫁给前期物业服务企业，物业服务企业对承接查验工作的重要性认识不足，使得《物业管理条例》和《承接查验办法》设定的承接查验制度无法有效落实。《通知》正是对承接查验制度的重申和强调，体现了未来市场监管对通过承接查验制度解决前期开发遗留问题思路的延续。