香港的房地产困境，让我想起了明末的地主阶层

以此为基础，我们对我国住房制度改革以来的房价收入比数值进行了测算（见表3），结果显示，住房制度改革上半场，我国房价收入比整体呈上升趋势，住房制度改革下半场，房价收入比则呈下降趋势。比如房价问题，可能不是直接把房价调下来，而是要减少流通领域货币的供应总量，通过减少货币的供应量来控制投资，从而达到控制住房价格上涨过快的势头。1房价对娶比率上升再登房价难负担城市之首2广州：2017年二手房交易量增两成城区郊区“两重天”3北京楼市调控成效明显去年二手房契税同比降41.3%4深圳：房子有了“号码”25位编码到室5结构性利于房地产均衡发展6节前抢收上海供应创新高7发这赁市场将成今年地方房地产市场工作重点8多地楼市“松绑”人才限购并非为托市加温9南京2018年租赁房供地将占住房供地30%以上10沪国企租赁住房品牌发布拟投180亿建2万套房源2.2基础工程l9n模具联盟网。

问题在于，香港房地产的既得利益集团，并不仅仅是大地产商，而是包括所有已经拥有房屋的有产者。

其实香港的房价曾经发生过剧烈波动。

98年亚洲金融危机的时候，香港也遭遇了严重危机，当然后来经中央政府大力支持，香港度过了这波金融危机，这里不多赘述。

时任行政长官董建华恰好在当时提出香港要转型，并推出“八万五”计划，预计每年新增房屋八万五千套，以改善居民住房。

如果这个计划实行，每年新入市房屋数量将大大增加——作为对比，目前香港每年新入市房屋数量不到1万套，而且大多是小于30平的超小户型，这个市场预期对房地产市场影响比较大，再加上金融危机影响，香港房价自97年以后开始下跌，一直持续到2004年，并且比起97年最多跌去了60%以上。

股价剧烈下跌 市值蒸发175亿港元。2013年之后，情况发生了变化，城市房价分化后，三四五线城市盖了太多的房子，而人口却不断流失，购房需求下降，海量的房屋无人购买，变成了空城，房价反而有所下跌，以致不少项目烂尾，政府开始呼吁要去库存。因为，对于普通的贷款购房者而言，购房的目的是为了满足居住的需求，违约的概率较小，“假按揭”的房地产商与“炒房团”才是违约的主体，现行的房价一直处于平稳增长的趋势，对其有利可图，只有当房价下跌时，两者才会做出违约的行为。

南京依然没有看到停涨的迹象， 南京依然未停涨 苏州房价回落的同时，3个城市持平，苏州楼市原本已经步入调整，展望未来，常熟也有3.21%的涨幅，南京房价上涨3.41%排名第十四位，汕头和赣州8月份房价分别下跌1.4%和1.36%，也是无锡房价在长期低迷后的突然爆发，限购政策的出台让房价应声回落，这是苏州房价连续一年多大涨后首次下跌，在百城跌幅中排第四和第十，随着楼市进入“金九银十”的传统旺季，6个城市下跌，无锡房价暴涨的同时，连云港房价涨了2.12%。原地重建后业主将新房低押给银行，银行房贷风险消失，业主在新房完成后继续享有房价上涨带来的利益（当然房价下跌的风险业主也是要承担的）。而且我们也认为，房价下跌而引发老业主“房闹”肯定不止是业主自身的问题：首先，近几年的房价快速上涨让人失去了理智，而这上涨的预期是整个行业烘托起来的，在这点上，业主处于被动接受信息的弱势群体，而开发商在其中也必然起了推波助澜的作用，毕竟他们通过一次次推高房价获得高额利润。

因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是*的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫*的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫*的，远远大于香港的，远远大于全球的。因为我们知道中国其实房价是很贵的，大家都说香港房价贵，是香港房价是贵，但是香港的房价收入比在全世界来看它是处于除大陆以外它是最高的，它是15.6倍，那么纽约和伦敦差不多都是在10倍、12倍明末土地兼并，日本东京只有8倍，你知道中国深圳是多少吗28倍，上海和北京也都是超过香港的，所以有很多人说香港是世界上泡沫最大的，我觉得不是，是中国房地产中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港的，远远大于全球的。当然也超出了它的实际购买力，超过了城市居民的实际购买水平，房价也是高的，因为前十年有7年的时间gdp是呈两位数增长，在这种情况下产生了新的富豪阶层，这个阶层在购买不动产的投入就非常大，所以三线城市的整个房价是补涨上来的，三线城市的房价要下降，这个趋势也是可以确认的，但是它下降得会比较缓慢。

如今的香港，因为房价太高，千尺豪宅都是遥不可及。香港演员陈浩民，曾出演过央视版《天龙八部》等电视剧，可谓当红明星，但他在香港的豪宅也不过区区120平而已。

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注意下图这个卫生间，是使用马桶的时候，显然这个门是不能关闭的。

其实香港目前的城市居住用地，只占到香港土地面积的6%不到，当然香港多山，本身土地资源有限，但是却有超过40%的土地规划为郊野公园，没法拿来建房子。

单位将房产分配给职工后，根据"地随房走，房随地走"的原则，该房屋占用范围内的土地使用权也发生转让，单位无权对已经转让的权利进行处分。1、甲方应于收到接房通知当日联系乙方共同办理接房事宜，于接房当日将房屋交付乙方使用并将与该房屋有关的所有资料、票据交付乙方。因为储蓄存款记名制掩盖了贫富差距，立法和行政机构很难对症下药，对少部分暴富阶层的人士来说(据非官方资料，这部分仅占存款人数7%的阶层控制了约60%以上的储蓄存款总额)，收入只是数字的增加减少，钱对他们来说几辈子也花不完，该有的都有了，因此他们对刺激消费的政策很麻木。

这就是香港的房地产困境所在。看上去毫无解决办法，因此被逼得没办法的香港政府才会选择人工填海造地。

这一系列困境，让我想起了明朝末年江南的士绅地主阶层。

崇祯十三年，由李自成、张献忠率领的军队分别在四川、河南击败明军，此后他们规模不断扩大，公元1664年，李自成率军攻入北京，崇祯皇帝在煤山自缢身亡，明朝至此宣告灭亡。明朝被李自成的大顺军灭亡。第三名，李自成，如果1644年李自成没有攻入北京，明朝没有灭亡，一直延续到1840鸦片战争前。

然而直到崇祯自杀身亡，江南地区其实都没有怎么受到战乱波及。有一种说法认为，明朝的灭亡是帝国财政系统已经不能支撑朝廷运作，导致无论是对抗满清的关宁铁骑也好，招抚西北流民起义军也罢，都没有足够的银两。据研究，李自成的农民军主力有大部分是逃亡的明军，包括李自成自己也曾经是帝国的一个驿卒；而李自成攻入北京前夕，也是因为凑不够兵饷，导致吴三桂的关宁铁骑没有及时入京勤王。

还有一个故事，就是北京城破前夕，由于国库和皇帝的内库空虚，崇祯帝不得不向大臣们借钱给士兵发饷，结果这群大臣都哭穷，最后城破还不是都便宜了李自成。

那么明朝末年帝国的财政为何崩溃？

秦帝国的人口，估计在四千万左右，根据上述的计算，仅阿房宫、骊山陵、长城、南越两疆的人力动员，数量已在九百万，连累家属，已经超过四千万，几乎牵动帝国的全部人口。刘姓人口单位面积内密度最高的地区在东北、渤海湾、四川东南，每平方公里的刘姓人口达到14人以上，中心地区可达到25人以上。）一般的早期帝国中心区域都建立在相同的气候环境带之下，如中国中原地区，再慢慢的逐步扩张，如北方攻打南方往往先要夺取与南方环境相近的几个地区，以这些地区为据点，一步步的蚕食，比如夺取荆州后对于江东则占有优势，则不单是因为荆州在江东上游的关系，也是因为荆州气候水土环境比较北方而言，接近于江东，不至于有强烈的水土不服现象，同样的，对西疆用兵则要依赖于关中雍凉地区，对东北的用兵则要立足于辽东，假如所依赖的地区人口稀少，那则要大力迁徙人口或者等待其休养生息恢复，这都是要十几年甚至几十年的时间。

西汉王朝继起，又进一步加以确认和发展，于是土地买卖和土地兼并迅速盛行起来，成为普遍的社会经济现象，两极分化的弊端也开。西汉王朝继起，又进一步加以确认和发展，于是土地买卖和土地兼并迅速盛行起来，成为普遍的社会经济现象，两极分化的。商鞅废除井田制这一做法，在一定程度上损害了旧封建贵族的利益，但是却促进了新兴土地阶层的利益，商鞅这一措施得以在秦国顺利的推行，就是商鞅保护了新兴土地阶层的利益。

1.根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条.四十六条.四十七条.四十八条.四十九条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上人民政府予以公告并组织实施”，“征收土地的按照征收土地的原用途予补偿”，“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”，“被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督，禁止侵占.挪用被征土地单位的征地补偿费用和其他有关费用”。契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收现行的中华人民共和国契税暂行条例于1997年10月1日起施行在中国境内取得土地、房屋权属的台商投资企业应当依法缴纳契税上述取得土地、房屋权属包括下列方式国有土地使用权出让土地使用权转让包括出售、赠与和交换房屋买卖、赠与和交换以下列方式转移土地房屋权属的视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税以土地、房屋权属作价投资、入股以土地、房屋权属抵偿债务以获奖的方式承受土地、房屋权属以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属契税实行3%-5%的幅度比例税率。明治维新还为亚洲国家一些立志摆脱落后状况明末土地兼并，使得倒幕派的力量能够迅速壮大，收回国家主权，承认土地私有，统一征收地税、佩刀等特权，逐步削弱封建割据势力。

比如有一个专门名词叫做“诡寄”，意思是那些粮户将自己名下田地寄在拥有免缴税赋特权的士绅阶层名下，结果呢？就被大地主阶层联合官府把这些田地弄在了自己名下，粮户由此破产。这些故事在明朝末年比比皆是。

最终的后果是朝廷从江南地区收到的钱粮越来越少，朝廷能够掌握的田亩也越来越少。江南的士绅大地主阶层成为了寄生虫和吸血鬼，吸尽了朝廷的气血。

明朝末年的东林党，实则就是江南士绅大地主阶层的代言人。明末的党争其实就是为了维护大地主阶层的既得利益。当然东林党的历史并非三言两语可以说清楚，东林党自许为清流，有一些东林党人自身道德品行都很高，但他们的本质还是大地主阶层代言人，因为东林党大多出生于江南士绅大地主阶层。有一句话说得好，只有背叛背叛阶级的个人，没有背叛利益的阶级。

总之，明朝末年的江南士绅阶层就这样成为了阻碍社会前进的既得利益集团，他们为了自己的利益，完全不顾朝廷死活，毕竟换了皇帝，新的朝廷也得依靠他们维持地方统治。

国务院做出推进海南国际旅游岛建设发展重大决策后，今年9月，海关总署副署长鲁培军带领调研组再次到海南进行专题调研，与海南省政府就共同推进 国际旅游岛建设深入探讨并达成共识，对海南国际旅游岛建设，特别是海南国际旅游岛退税政策的准备和实施工作给予了大力的支持和帮助指导。文山金花泥土芳香海风海韵别样风情黎族真正的海南人海南苗族来自大陆的海岛民族三月三海南岛上的狂欢节换花节别样的海南元宵风情军坡节海南岛上的军傩竹竿舞黎歌变舞祝公归物华天宝非遗中的海南特色黎锦千年的美丽光辉若云树皮布黎族服饰始祖船形屋黎族的古老民居椰雕国际旅游岛的工艺瑰宝打柴舞黎族民间舞蹈中的奇葩琼剧艳歌别有海南风临高人偶戏稀有品种。从临高角旅游区离开，行驶约20公里进入海南环线高速/西线高速/g98/海南环岛高速，沿海南环线高速/西线高速/g98/海南环岛高速行驶约28公里，从儋州/洋浦/东坡书院出口离开进入s308，沿s308行驶约30公里到达千年古盐田景区。

当然，作为一本穿越小说，这不是它的主业。想了解明朝江南士绅大地主阶层的，或可以参考这本著作。

封建骑士制度起源于法兰克王国加洛林王朝的军事改革，查理·马特为了为了抵御外敌和巩固权力，把一些没收自叛乱贵族和其他形式夺取的土地封赏赐给贵族和自由民作为重装骑兵装备的保障，接受相应土地的人则要担任起骑兵服役的义务。西汉王朝继起，又进一步加以确认和发展，于是土地买卖和土地兼并迅速盛行起来，成为普遍的社会经济现象，两极分化的弊端也开始暴露出来。西汉王朝继起，又进一步加以确认和发展，于是土地买卖和土地兼并迅速盛行起来，成为普遍的社会经济现象，两极分化的弊端也开。

至于共和国的建立，则是靠土改彻底改变了曾经的土地关系，彻底解决了曾经的地主阶层。这是后话了。

总之，既得利益集团为了自己的利益，完全不会顾及社会其它群体，也会阻止一切可能带来的社会变革，导致了社会阶层固化，底层民众失去上升机会和生存基础，必然导致社会动乱。所以既得利益集团完全是人类之癌。

今天寄生在香港房地产上面的寄生阶层，已经隐约成为了这种既得利益集团，这一点非常值得我们警惕。